Rammer for lokalplanlægning / Generelle rammer / Bebyggelse

Bebyggelse

 

Boligtæthed

For at udnytte arealressourcerne bedst muligt skal der ved planlægning af nye boligområder tilstræbes, at arealforbruget i Randers, Langå, Assentoft og Spentrup i gennemsnit udgør 10-12 boliger pr. ha. I lokalcentrene i gennemsnit 8-10 boliger pr. ha. Sammenhængende større grønne områder og primære veje i forbindelse med boligområderne medregnes ikke.

Se desuden retningslinjerne i afsnittet Byudvikling.

Grundstørrelser

Åben-lav boligbebyggelse:

Ved åben-lav bebyggelse må der som hovedregel ikke udstykkes boliggrunde mindre end 700 m² eller større end 1400 m2. Byrådet kan dog i en lokalplan fastsætte, at grunde til åben-lav bebyggelse kan udstykkes mindre end 700 m², hvis der samtidig udlægges et fælles opholdsareal, så den enkelte grund og en lige andel af det fælles opholdsareal tilsammen mindst udgør 700 m².

Ved åben-lav bebyggelse kan der efter konkret vurdering tillades enkelte dobbelthuse, under forudsætning af at tætheden i området ikke øges, dvs. at grundstørrelsen er mindst 700 m2 pr bolig og bebyggesesprocenten svarer til åben lav.

Tæt-lav boligbebyggelse:

Ved tæt-lav bebyggelse må der ikke udstykkes grunde mindre end 500 m² inkl. andele af fællesarealer. Til grundarealerne kan ikke medregnes andele i interne vej og stiarealer. For områder der er bebygget ud fra en samlet plan med flere end 3 boliger, kan de enkelte grunde efter en konkret vurdering være mindre end 500 m2, jf. nedenstående principper. I den konkrete vurdering af grundstørrelserne skal bebyggelsens højde, omfang og afstand til skel indgå. Byggelovens bestemmelser om, at hver bolig skal kunne udstykkes med lovlig vejadgang skal fortsat overholdes.

1. Den enkelte grund må ikke være mindre end 350 m2 og det fælles opholdsareal skal udgøre mindst 5 % af områdets samlede grundareal.

2. Det ubebyggede areal på den enkelte grund må ikke være mindre end 1½ gange det bebyggede areal, dog ikke mindre end 200 m2. Det fælles opholdsareal skal udgøre mindst 10 % af områdets samlede grundareal.

3. Ved lokalplanlægning kan endvidere gives mulighed for, at den enkelte bolig kan udstykkes som sokkelgrund, hvis der etableres fælles opholdsareal svarende til mindst 1½ gange det bebyggede areal. Der skal være tale om en bygningstype, der er egnet til sokkeludstykning f.eks. gårdhavehuse.

 

Opholdsarealer

Til boliger og erhverv skal der udlægges opholdsarealer til udendørs ophold for områdets beboere eller ansatte. Opholdsarealer skal som udgangspunkt anlægges på terræn og være sammenhængende arealer med rekreativ værdi, så de reelt er anvendelige til opholdsareal. Parkeringspladser, adgangsarealer, vejarealer, stier og stirabatter lang stier, vejrabatter, skrænter og arealer til tekniske anlæg som f.eks. regnvandsbassiner kan ikke medregnes som opholdsareal.

Opholdsarealer og i særdeleshed fælles opholdsarealer skal placeres og indrettes, så de kan danne rammen om ophold, leg og aktivitet. Fælles opholdsarealer skal indrettes, så der er plads til at plante og pleje større træer.

Opholdsarealet skal indrettes inden for den enkelte ejendom eller i umiddelbar nærhed af den. Hvis opholdsarealet ligger helt eller delvist uden for ejendommen, skal det sikres til brug for ejendommens beboere.

  • For åben-lav boligbebyggelse skal der etableres fælles opholdsarealer svarende til mindst 5% af områdets samlede grundareal.
  • For tæt-lav boligbebyggelse skal der etableres opholdsarealer svarende til mindst 50% af etagearealet, heraf skal der udlægges areal til fælles opholdsarealer svarende til 5-10% af områdets samlede grundareal jf. principperne for grundstørrelser.
  • For tæt-lav boligbebyggelse hvor grundstørrelserne er på mindst 500 m2 skal der udlægges areal til fælles opholdsarealer svarende til 5% af områdets samlede grundareal.
  • Ved nyt etageboligbyggeri skal bebyggelsen have et udendørs opholdsareal på mindst 50% af boligetagearealet, og kan delvist etableres som tagterrasser og altaner. Fælles opholdsarealer skal udgøre mindst 15% af boligetagearealet.
  • I Randers midtby kan hele opholdsarealet etableres som tagterrasser og altaner og ved omdannelse af eksempelvis erhverv til boliger eller indretning af nye boliger i tagetagen skal udendørs opholdsarealer mindst udgøre 10% af boligetagearealet.
  • Til erhverv skal der etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 10% af etagearealet, dog kan krav ved lager og lignende pladskrævende virksomhedstyper reduceres ud fra en konkret vurdering.

Terrænregulering

Ny bebyggelse skal tilpasses det eksisterende, naturlige terræn og terrænregulering må kun foretages i begrænset omfang for at sikre adgangsforhold og lignende.

Hvor terrænforhold giver mulighed for det, kan byggeri eksempelvis udformes med frilagt kælder/parterre mod lavestliggende terræn.

Ved en maks højde på 1½ etage kan bygningen fremstå i 2 fulde etager mod lavestliggende terræn.

Ved maks etageantal på 2 eller derover vil det være en konkret vurdering i forhold til omkringliggende byggeri og områdets karakter, hvorvidt en bygning kan fremstå i mere end de tilladte etager.

Som udgangspunkt må der ikke ske terrænregulering mere end +/- 0,5 meter og ikke nærmere naboeskel end 1 m og støttemure må ikke opføres højere end 0,5 meter. Ved lokalplanlægning kan der dog angives andre, stedsspecifikke bestemmelser herom.

Ny bebyggelses udformning

Ny bebyggelse, herunder om- og tilbygninger samt renovering og istandsættelse skal tilpasses de respektive områders struktur i omfang, kulturhistoriske kvaliteter og arkitektur. Der skal i forbindelse med lokalplanlægning sikres en god arkitektonisk helhed med den omkringliggende bebyggelse, områdets karakter og landskabet.

Bygningshøjde

De specifikke rammer angiver maksimale højder for ny bebyggelse i området. Dog skal bygningshøjden i områder med karrébebyggelse tilpasses den eksisterende etagehøjde i den pågældende gade.

Enkelte bygningsdele kan dog overstige den angivne højde, såfremt det er nødvendigt for en virksomheds eller et områdes tekniske og miljømæssige drift, og såfremt bebyggelsen/anlægget etableres med respekt for helhedsindtrykket. Det kunne f.eks. være lysmaster omkring sportsbaner, skorstene i erhvervsområder, mobil- og antennemaster, siloer ved landbrug i landsbyer mv.

Klimasikring

Ny bebyggelse skal som udgangspunkt opføres med gulv i stueetagen i mindst kote 3,0. Undtaget er bygninger, som er indrettet og anvendes på en sådan måde, at der ikke sker skade i tilfælde af oversvømmelse, eller som er beskyttet på anden vis eksempelvis i form af dige el.lign.

Se desuden retningslinjerne i afsnittet Klimatilpasning.

Omdannelse

Eksisterende uudnyttet tagetage i etagebebyggelse vil som hovedregel kunne inddrages til bolig, hvis det sker som en sammenlægning med underliggende lejlighed. Hvis tagetagen ønskes inddraget til ny bolig, skal det vurderes i forhold til opholdsareal og parkering. 

Bevaringsværdig bebyggelse

Bygninger der er registreret med en bevaringsværdi 1, 2, 3 og 4 ifølge SAVE-registreringen over fredede og bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives, uden en konkret vurdering og en tilladelse fra Byrådet. Ved bevaringsværdige bygninger skal udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facadeændringer, udskiftning af tage, vinduer, døre og kviste ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelig byggeskik, arkitektur og materialevalg.

Bygninger i bevaringsværdige miljøer bør ombygges og istandsættes under hensyntagen til bygningernes oprindelige udseende, byggeskikken og områdets særlige karakter. Ved lokalplanlægning skal der fastsættes bevaringsbestemmelser, der sikrer de udpegede værdifulde bygnings- og kulturmiljøer.

Se desuden retningslinjerne i afsnittet Fredede og bevaringsværdige bygninger.

STATUS PÅ PLAN

Kommuneplan 2017 er gældende fra den 24. maj.

Randers Kommune · Laksetorvet
8900 Randers C · Tlf.: 89 15 15 15
randers.kommune@randers.dk