Kommuneplantillæg / 33 - Tillæg 33 til Kommuneplan 2017 - Kontor- og serviceerhverv samt butiksformål ved Oust Møllevej

Tillæg 33 til Kommuneplan 2017 - Kontor- og serviceerhverv samt butiksformål ved Oust Møllevej

Status Vedtaget
Plannavn Tillæg 33 til Kommuneplan 2017 - Kontor- og serviceerhverv samt butiksformål ved Oust Møllevej
Plannummer 33
Dato for offentliggørelse af forslag 22. maj 2019
Høring start 22. maj 2019
Høring slut 19. juni 2019
Dato for vedtagelse 9. september 2019
Dato for ikrafttræden 13. september 2019

Download PDF

Baggrund og formål

Randers Kommune ønsker at give mulighed for et konkret projekt syd-vest for den eksisterende dagligvarebutik på Oust Møllevej i Helsted. Projektet omhandler etablering af et nyt byggeri indeholdende kontor- og serviceerhverv - herunder et sundhedshus.
Det er forvaltningens vurdering, at der er behov for et areal til servicefunktioner og detailhandel til dækning af bydelens behov i Helsted.

Det ønskede projekt er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2017, som udlægger området til rekreative formål. Der er derfor udarbejdet Tillæg 33 til Kommuneplan 2017.

Fordebat:

Da lokalplanen forudsætter en væsentlig ændring af kommuneplanen, idet der inddrages nyt areal til byudvikling, skal byrådet indkalde ideer og forslag til planlægningen.

Der blev fra den 22. november 2017 til den 20. december 2017 afholdt fordebat i 4 uger i forbindelse med en tidligere ansøgning om udvidelse af eksisterende dagligvarebutik samt mulighed for 1.000m2 til udvalgsvarebutikker og/eller serviceerhverv med drive-in restaurant. Fordebatten omhandlede ændring af anvendelsen af kommuneplanrammen fra rekreativt område til nyt lokalcenter med mulighed for én dagligvarebutik og mindre butikker. Byrådet valgte den 19. marts 2018 ikke at udlægge området til lokalcentermen valgte i stedet at give mulighed for en udvidelse af den eksisterende dagligvarebutik med 200 m2. Det vurderes, at den nuværende planlægning er mindre omfattende end det grundlag, som fordebatten blev afholdt på baggrund af. En anvendelse til kontor- og serviceerhverv påvirker omgivelserne i mindre omfang end detailhandel. Det er derfor vurderet, at det ikke har været nødvendigt at afholde ny fordebat.

I forbindelse med fordebatten i 2017 blev der indsendt ideer, forslag og bemærkninger omhandlende følgende emner:

  • Trafik - trængsel, støj og forurening
  • Ny bebyggelse og skiltning - indkigsgener og gener fra skilte med lys
  • Nyt boligområde og zonestatus - ønske om nyt boligområde
  • Detailhandelsplanlægning - kundegrundlag og lokal forsyning
  • Geologi - Lerholdig jord og problemer med overfladevand
  • Lugtgener - lugtgener fra restaurant
  • Grønne områder og kommuneplanens grønne struktur - ændret anvendelse af grønne arealer

Der er i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen arbejdet på at imødekomme nogle af de bemærkninger, der er indsendt i forbindelse med fordebatten:

  • Der er i lokalplanen indarbejdet bestemmelser, der sikrer, at området vejforsynes optimalt ift. trafiksikkerhed.
  • Lokalplanen sikrer derudover, at omfang og type af skiltning tilpasses områdets karakter. Samtidig sikres det, at der etableres beplantning mod Oust Møllevej og det åbne land mod nord. Håndtering af overfladevand skal ske på egen grund. Der er reserveret areal til etablering af et regnvandsbassin for at kunne tilbageholde regnvandet indenfor lokalplanens område.
  • Lokalplanen giver ikke mulighed for etablering af restaurant eller andre anvendelser, der i øvrigt vil give anledning til lugtgener.
  • Der inddrages i forbindelse med planlægningen et areal, der i dag fremstår med blandet beplantning. Der er tale om inddragelse af et mindre område i forlængelse af den eksisterende butik, og det vurderes derfor, at der er tale om et begrænset indgreb i den grønne kile.

Redegørelse

Tillægget omfatter et område på ca. 0,9 hektar beliggende på hjørnet mellem Oust Møllevej og Hobrovej i Helsted.

Med kommuneplantillægget ændres området, fra henholdsvis boligområde (1.06.B.1) og rekreativt område (1.06.R.12) til erhvervsområde (1.06.E.4(T33)).

Der ligger i dag en dagligvarebutik i den del af boligrammen, der med Tillæg 33 ændres til erhvervsområde. Tillægget bringer derfor kommuneplanens rammer i overensstemmelse med den reelle anvendelse af den del af området.

Der inddrages derudover en mindre del af den rekreative ramme mod vest. Arealet er på ca. 3.700 m2 og er i dag præget af forskelligartet selvsået beplantning, og udgør en mindre del (ca. 3,6%) af den rekreative ramme. Det vurderes ikke at ændringen vil ændre på det rekreative områdes funktionsevne, adgangsforhold, udnyttelsesmuligheder eller rekreative værdi af det tilbageværende der i øvrigt suppleres i at være sammenhængende med rammeområde 1.06.R.7 og 1.06.R.8 som tilsammen udgør et større rekreativt areal.

Den nye erhvervsramme 1.06.E.4(T33) muliggør, at området kan anvendes til kontor- og serviceerhverv samt butiksformål.

Det nye rammeområde 1.06.E.4(T33) ligger i et område med drikkevandsinteresser. Planlægningen muliggør ikke arealanvendelse, der medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet (jf. virksomhedsliste og anlæg i bilag 1). Der er derfor ikke udarbejdet en grundvandsredegørelse.

 

Retningslinje - Grøn struktur

Der ændres på den geografiske afgrænsning af retningslinjen for grøn struktur. Der er tale om inddragelse af et mindre område i forlængelse af den eksisterende butik, og det vurderes derfor, at der er tale om et begrænset indgreb i den grønne kile/grøn struktur. Derudover ligger ejendommen i den sydlige del af den grønne kile op ad eksisterende bebyggelse syd for Oust Møllevej, samt i forlængelse af et boligområde ved Helstedgård øst for Hobrovej.

 

Udpegning af områder forbeholdt produktionserhverv

Randers kommune har ikke fastlagt retningslinjer med udpegning af beliggenheden af erhvervsområder, som skal være forbeholdt produktionsvirksomheder, og tilhørende konsekvensområder. Tillæg 33 (og Lokalplan 685) omfatter et rammeområde til kontor- og serviceerhverv. Det forventes ikke, at dette område vil indgå i en fremtidig planlægning for områder forbeholdt produktionsvirksomheder. Planen vurderes dermed ikke at få betydning for implementeringen af planlovens bestemmelser om produktionsvirksomheder.

 

Natura 2000-områder og bilag IV-arter

Der er en afstand på ca. 5,9 kilometer til nærmeste Natura 2000-område nr. 30 Lovns Bredning,

Hjarbæk Fjord og Skals, Simested og Nørre Ådal, samt Skravad Bæk

Både ud fra afstanden og karakteren af det ansøgte vurderes det ansøgte hverken i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, at få negativ effekt på de arter eller naturtyper, som Natura 2000-området er udpeget for at beskytte.

Der er ca. 100 m til en bæk der kan være levested for odderen. Med baggrund i områdets planlagte anvendelse vurderes det ikke at påvirke artens yngle- og rasteområde negativt.

Der står en samling af nyere træer som ikke vurderes at være levested for flagermus. Hvis træerne imod forventning skulle være hule må de kun fældes i perioden september oktober.

Ændringer med dette tillæg

En del af rammeområde 1.06.R.12 og 1.06.B.1 udlægges med dette tillæg til et nyt rammeområde 4.03.E.5(T33) - Kontor- og serviceerhverv samt butiksformål ved Oust Møllevej.
Det nye rammeområde 4.03.E.5(T33) får følgende bestemmelser:

Anvendelse: Erhvervsformål, butiksformål, servicevirksomheder, kontorerhverv, administrationsvirksomhed og lignende.

Bebyggelsesprocent: for den enkelte ejendom fastsættes bebyggelsesprocenten til maks 50%.

Bebyggelsens højde: Bebyggelse må opføres i op til 2 etager og i en højde af maks 8,5 meter.

Miljøforhold: Der kan i området etableres virksomheder i miljøklasse 1-3.
Kommuneplanrammen indeholder områder med særlige drikkevandsinteresser og byudvikling kan kun ske på særlige vilkår.

Øvrige bestemmelser: Det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik for detailhandel må ikke overstige 500 m2 . Dog kan der etableres én dagligvarebutik på 1.200 m2.
Samlet bruttoetageareal til butiksformål i området: 1.200 m2.

Der ændres på rammeafgrænsningen, men ikke på rammebestemmelserne af 1.06.R.12 og 1.06.B.1. 

Eksisterende rammer:

Rammer der ændres

Nye rammer:

Miljøvurdering

Der er foretaget en screening af planforslagene i henhold til § 8, stk. 2 i miljøvurderingsloven (lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), lovbkg. nr. 448 af 10. maj 2017).

Ifølge miljøvurderingsloven skal et planforslag kun miljøvurderes, hvis det må antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet.

I screeningen er det vurderet, om planforslaget kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, på en række forhold som er defineret i miljøvurderingsloven, herunder forhold som menneskers sundhed, landskab, flora, fauna, kulturarv, arkæologisk arv mv.

På baggrund af screeningen er det Randers Kommunes vurdering, at der ikke skal gennemføres en miljøvurdering af planforslagene, da det vurderes, at planerne ikke danner grundlag for anlæg eller følgevirkninger, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Afgørelsen er truffet efter miljøvurderingslovens § 10.

Begrundelse for afgørelse vedr. miljøvurdering

  • I lokalplanområdet forefindes ingen beskyttet natur eller særligt udpegede landskaber
  • Planforslagene forventes ikke at medføre væsentlig øget indvirkning på omgivelserne
  • Områdets vejadgange er placeret for at sikre trafiksikkerheden
  • Stigningen af trafikmængden vurderes at være uvæsentlig
  • Planlægningen muliggør ikke arealanvendelse der medfører en væsentlig fare for forurening af grundvandet.

Rammer

Følgende rammeområder bliver aflyst ved tillæggets endelige vedtagelse:


Følgende nye rammeområder bliver udlagt i tillægget:

Randers Kommune · Laksetorvet
8900 Randers C · Tlf.: 89 15 15 15
randers.kommune@randers.dk