Kommuneplantillæg / 1 - Tillæg 1 til kommuneplan - Sporbyen Scandia

Tillæg 1 til kommuneplan - Sporbyen Scandia

Status Vedtaget
Plannavn Tillæg 1 til kommuneplan - Sporbyen Scandia
Plannummer 1
Dato for offentliggørelse af forslag 14. juni 2017
Høring start 14. juni 2017
Høring slut 23. august 2017
Dato for vedtagelse 6. november 2017
Dato for ikrafttræden 8. november 2017

PDF

Baggrund og formål

Der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2017 for Randers Kommune, fordi Randers Byråd ønsker at imødekomme et konkret ønske om at omdanne den tidligere togfabrik mellem Randers midtby og Dronningborg til blandet byområde.

Omdannelsen er i overensstemmelse med intensionerne i kommuneplanens hovedstruktur, idet området er udpeget til byomdannelsesområde, men der er ikke overensstemmelse med kommuneplanens specifikke rammer for Scandia. Området ønskes omdannet fra erhverv og lettere industri til et blandet byområde med boliger, lettere erhverv samt offentlig og privat service med mulighed for butikker. Ønsket er i overensstemmelse med Kommuneplan 2017, Vision 2021 og Planstrategi 2014.

Området er i dag i Kommuneplan 2017 for Randers Kommune omfattet af kommuneplanramme 1.02.E.4 og 1.08.C.1 og er udlagt til erhvervsformål, lettere industri samt service-, lager- og fremstillingsvirksomhed samt centerformål. Kommuneplanrammen angiver desuden, at der kan opføres bebyggelse i op til 13 meter. Den samlede maksimale bebyggelsesprocent for erhvervsområdet er fastsat til 85 % og 50 % for centerområdet. Området er udpeget som byomdannelsesområde i Kommuneplan 2017.

For en del af området gælder desuden lokalplan 160 Toldbodgade Scandia og lokalplan 147 for fjernvarmeledning.

Det aktuelle projektønske kræver udarbejdelse af kommuneplantillæg med ændring af rammer og retningslinjer for detailhandelsstrukturen og bevaringsværdige bygninger i kommuneplanen samt ny lokalplan. Dette forslag til kommuneplantillæg nr. 1 følges derfor af forslag til lokalplan 640, der tillige omfatter tilstødende rammeområder. Ønskerne til detailhandel betyder, at muligheden for detailhandel udtages af det eksisterende rammeområde 1.02.BE.19, der omdøbes til Herman Stillings Vej.

Redegørelse

Vurdering af retningslinje for beskyttet natur

Kommuneplan 2017 indeholder retningslinjer for beskyttet natur. Af retningslinje Na. 5 fremgår det, at ”Ved lokalplanlægning skal der så vidt muligt planlægges for en bufferzone til § 3 beskyttede naturområder i form af randområder uden bebyggelse. Bufferzonen skal som udgangspunkt have en bredde på 10 meter.”

Retningslinjen giver desuden mulighed for en konkret vurdering efter lokale forhold. Det vurderes, at retningslinjen kan fraviges på vestsiden af §3 området, da en del af området er omfattet af en gældende lokalplan, som giver mulighed for bebyggelse i selve § 3 området. Det betyder i praksis, at der i dag vil kunne opføres bebyggelse helt op ad noget af § 3 området. Placering af ny bebyggelse i forlængelse af fabrikkens administrationsbygning vil give mulighed for at skabe en klart afgrænset bydel, som ligger i naturlig forlængelse af eksisterende bebyggelse. Der kan derfor opføres ny bebyggelse i kanten af §3 området frem til en linje, der følger den nordøstlige facade på den eksisterende administrationsbygning, Toldbodgade 41, frem mod Toldbodgade. Linjen er vist som stipling på illustrationen og ligger i en minimumsafstand af 3 m fra §3 området.

Ændringer med dette kommuneplantillæg

Kommuneplantillægget nedlægger rammeområde 1.02.E.4 og erstatter det med to nye rammeområder. Ligeledes ændres afgrænsningen af rammeområde 1.08.C.1 lige som bestemmelserne for rammeområde 1.02. BE.19 justeres. Disse kaldes efterfølgende for 1.08.C1(T1) og 1.02.BE.19(T1). De to nye rammeområder, der benævnes 1.02.C.4(T1) Bydelscenter Dronningborg, Udbyhøjvej og 1.02.BE.20(T1) Sporbyen Toldbodgade, ændres anvendelsen til blandet byområde med mulighed for, at der generelt kan opføres bebyggelse i op til 5 etager – punktvist dog op til 11 etager. For det nye centerområde gives der mulighed for detailhandel. Bebyggelsesprocenten hæves fra max. 85 % til max. 100 % i 1.02.C.4 og max. 90 % i 1.02.BE.20.

Tillægget ændrer tillige kommuneplanens retningslinjer for detailhandel og bevaringsværdig bebyggelse. I rammeområde 1.02.BE.19 udtages muligheden for detailhandel derfor samtidig med ændringen af retningslinjerne.

Ændringer til retningslinjer for detailhandel

Byomdannelsesområdet ligger imellem de to butiksområder Dronningborg Bydelscenter og Lokalcenter Herman Stillingsvej. Rammerne for de to centre er i øjeblikket ikke fuldt udnyttet - for Hermann Stillings Vej gælder det desuden, at der er lokalplanlagt for en dagligvarebutik op til 1.200 m2, som ikke er udnyttet.

  • Herman Stillingsvej: Samlet ramme: 1.500 m2 - størrelser: dagligvarebutik max 1.000 m2 / udvalgsvarebutik max 500 m2. Restrummelighed 1.450 m2.
  • Dronningborg: Samlet ramme: 4.000 m2 - størrelser: dagligvarebutik max 2.000 m2 / udvalgsvarebutik max 1.000 m2. Restrummelighed 1.700 m2.

Der er udarbejdet et notat om detailhandel (se bilag) og på den baggrund ændres detailhandelsstrukturen på følgende måde:

  • Lokalcenter Herman Stillingsvej nedlægges.
  • Dronningborg bydelscenters arealramme udvides med 4900 m2 til en samlet ramme på 8900 m2. Det specificeres i rammerne at detailhandelen koncentreres omkring den nuværende Dronningborg bymidte, samtidig med at der gives mulighed for at omdanne en bevaringsværdig fabrikshal i Sporbyen til torvehal.

Det vil sige at den samlede mulighed for detailhandel øges med 2500 m2 i nærområdet.

Udvidelsen skal ses i lyset af, der er der stor vækst i denne del af Randers. I oplandet til Dronningborg Bydelscenter er der kommuneplanlagt for boligområder, der forventes at kunne rumme ca. 2000 nye beboere. Hertil kommer de 700-1000 boliger, som Sporbyen Scandia vil kunne rumme.

Af detailhandelsnotatet (se bilag) fremgår det, at der forventes et øget behov for især dagligvareforsyning i området. Dækningsgraden for detailhandel er beregnet til at være 137% i 2017 ved realisering af detailhandelsrammen før tilflytning men beregnes til at falde til 100 % i 2028 ved en tilflytning af 1.600 personer og en realisering af den udlagte detailhandelsramme.

Ændringer til retningslinjer for bevaringsværdige bygninger

En række bygninger i området er registreret som bevaringsværdige. De bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives eller udvendigt ombygges uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Følgende bygninger udpeges som bevaringsværdige og optages hermed i kommuneplanen:

Bevaringsværdi SAVE 3:

  • Bygning 108, Udbyhøjvej 66, 8930 Randers NØ. Opført 1930. Rødstens fabriksbygning med sprossede facadevinduespartier i taktfast rytme. Bevaringsværdi fra 4 til 3.
  • Bygning 110, Udbyhøjvej 66, 8930 Randers NØ. Opført 1930. Rødstens fabriksbygning med sprossede facadevinduespartier. Bevaringsværdi fra 4 til 3.
  • Bygning 125, Udbyhøjvej 66, 8930 Randers NØ. Opført 1938. Rødstens fabriksbygning med sprossede facadevinduespartier i taktfast rytme. Bevaringsværdi fra 4 til 3.

Bevaringsværdi SAVE 4:

  • Bygning 122, Udbyhøjvej 66, 8930 Randers NØ. Opført 1949. Rødstens fabriksbygning med markant shedtag. Bevaringsværdi 4 (nyoprettet).
  • Bygning 124, Udbyhøjvej 66, 8930 Randers NØ. Opført 1931. Rødstens værkstedsbygning med store, sprossede vinduespartier. Bevaringsværdi fra 5 til 4.
  • Bygning 128, Udbyhøjvej 66, 8930 Randers NØ. Opført 1940. Rødstens fabriksbygning med sprossede vinduespartier og nyere gavlporte. Bevaringsværdi 4 (nyoprettet).
  • Bygning 130, Udbyhøjvej 66, 8930 Randers NØ. Opført 1930. Rødstens fabriksbygning med sprossede facadevinduespartier i taktfast rytme og nyere facadepartier. Bevaringsværdi 4 (nyoprettet).

Miljøvurdering

Der er foretaget screening af kommuneplantillæg og tilhørende lokalplanforslag i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10. december 2015 af lov om miljøvurdering af planer og programmer med senere ændringer.)

I screeningen er det vurderet, hvorvidt planforslaget har væsentlig indvirkning på miljøet på en række områder, herunder menneskers sundhed, landskab, flora, fauna, kulturarv, arkæologisk arv mv. Ifølge loven skal planer, der alene medfører mindre ændringer i forhold til den gældende planlægning kun miljøvurderes, hvis de må antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet.

På baggrund af screeningen er det byrådets vurdering, at der skal foretages miljøvurdering af planforslaget, da planen vurderes at danne grundlag for anlæg, der medfører væsentlig påvirkning af miljøet på følgende parametre:

  • By- og landskabsarkitektonisk værdi – Ny bebyggelses indpasning i den omkringliggende by samt fjernvirkning og påvirkning af kystlandskabet.
  • Kulturarv og arkæologiske forhold – Ny bebyggelses påvirkning af værdifuld og bevaringsværdig bebyggelse.
  • Trafik og transport - Trafiksikkerhed og afvikling af trafik samt håndtering af trafikstøj.
  • Forurening - Jordforurening og håndtering af overfladevand.

Dermed udløser planen krav om udarbejdelse af miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering. Miljørapporten offentliggøres samtidig med forslag til kommuneplantillæg og lokalplan.

Rammer

Følgende rammeområder bliver aflyst ved tillæggets endelige vedtagelse:


Følgende nye rammeområder bliver udlagt i tillægget:

Randers Kommune · Laksetorvet
8900 Randers C · Tlf.: 89 15 15 15
randers.kommune@randers.dk